Propuesta Técnica y Económica
Administración Profesional de Condominios
KS ALTUSConfidencialwww.ksaltus.cl
La Ley 21.442 establece las funciones obligatorias del administrador. Su incumplimiento puede derivar en la eliminación del Registro Nacional y multas de 5 a 10 UTM.
| N° | Obligación Legal | Artículo | Área |
|---|---|---|---|
| 1 | Cuidar bienes de dominio común, redes y sistemas de emergencia | Art. 20 N°1 | Mantención |
| 2 | Mantenciones, inspecciones y certificaciones (gas, ascensores) | Art. 20 N°2 | Mantención |
| 3 | Actos de administración, conservación y urgentes | Art. 20 N°3 | Administrativa |
| 4 | Recaudar gastos comunes, certificados de deuda, contabilidad | Art. 20 N°4 | Financiera |
| 5 | Cumplimiento de la ley y reglamento de copropiedad | Art. 20 N°5 | Legal |
| 6 | Representación judicial activa y pasiva | Art. 20 N°6 | Legal |
| 7 | Citar asambleas y mantener libro de actas | Art. 20 N°7 | Administrativa |
| 8 | Solicitar apremios judiciales a infractores | Art. 20 N°8 | Legal |
| 9 | Suspender servicios a morosos (3+ cuotas) con acuerdo del Comité | Art. 20 N°9 | Cobranza |
| 10 | Contratar/despedir trabajadores con acuerdo del Comité | Art. 20 N°10 | Laboral |
| 11 | Informar a Secretaría Ejecutiva de Condominios (MINVU) | Art. 20 N°11 | Regulatoria |
| 12 | Contratar seguros obligatorios (incendio mínimo) | Art. 20 N°12 / Art. 43 | Seguros |
| 13 | Rendición de cuentas mensual al Comité, anual a la Asamblea | Art. 21 | Financiera |
| 14 | Presupuesto estimativo obligatorio a 12 meses | Art. 22 | Financiera |
| 15 | Plan de emergencia y evacuación actualizados | Art. 40 | Seguridad |
| 16 | Simulacros de evacuación anuales | Art. 40 inc. 4° | Seguridad |
| 17 | Fondo común de reserva (mín. 5% gasto común mensual) | Art. 39 | Financiera |
| Entregable | Frecuencia | Detalle |
|---|---|---|
| Rendición de cuentas | Mensual | Ingresos, gastos, remuneraciones, seguridad social, saldo de caja, cartolas bancarias, respaldo de seguros |
| Informe de morosidad | Mensual | Estado de deudas por unidad, gestiones de cobro, convenios vigentes |
| Presupuesto anual | Anual | Proyección a 12 meses: gastos ordinarios, mantención programada, extraordinarios, fondo de reserva |
| Control fondo de reserva | Mensual | Verificación del recargo mínimo del 5% (Art. 39) |
| Entregable | Frecuencia | Detalle |
|---|---|---|
| Plan de mantención preventiva | Anual + mensual | Ascensores, gas, bombas, eléctrico, áreas comunes |
| Certificaciones obligatorias | Según normativa | Gas (SEC), ascensores, sistemas eléctricos |
| Informe de mantenciones | Mensual | Trabajos realizados, proveedor, costo, registro fotográfico |
| Entregable | Frecuencia | Detalle |
|---|---|---|
| Plan de emergencia | Según condiciones | Suscrito por Ing. Prevención de Riesgos, presidente del Comité y administrador |
| Plan de evacuación | Mínimo anual | Incluye residentes con discapacidad, movilidad reducida, infantes |
| Simulacro de evacuación | Mínimo 1/año | Copia a Carabineros y Bomberos de la comuna |
| Seguro colectivo incendio | Permanente | Cobertura de bienes e instalaciones comunes (Art. 43) |
| Entregable | Frecuencia | Detalle |
|---|---|---|
| Gestión de contratos | Permanente | Aseo, seguridad, mantenciones y proveedores |
| Asambleas y actas | Según reglamento | Asamblea ordinaria (mín. 1/año), extraordinarias, libro de actas |
| Registro copropietarios | Permanente | Datos de contacto actualizados (Art. 9°) |
Los tres planes cumplen el 100% de las obligaciones legales. La diferencia es el nivel de profundidad, proactividad y valor agregado.
| Servicio | Esencial | Profesional | Premium |
|---|---|---|---|
| Cumplimiento legal (Art. 20-22, 40, 43) | ✔ | ✔ | ✔ |
| Rendición mensual al Comité | ✔ | ✔ | ✔ |
| Presupuesto anual a 12 meses | ✔ | ✔ | ✔ |
| Plan de mantención | Básico | Completo | Completo + Riesgos |
| Seguros y plan de emergencia | ✔ | ✔ | ✔ |
| Comunidad Feliz / Caxtor | ✔ | ✔ | ✔ |
| App Reportes QR | Consolidación | Tendencias | Dashboard |
| Diagnóstico técnico (30 días) | — | ✔ | ✔ |
| Auditoría de proveedores | — | ✔ | Trimestral |
| KPIs de gestión | — | ✔ | Avanzados |
| Reuniones ejecutivas con Comité | Según necesidad | Mensual | Mensual + seguimiento |
| Plan Ahorro Futuro (90 días) | — | — | ✔ Completo |
| Informes con proyecciones | — | — | 6 y 12 meses |
| Rol administración-socio | — | Asesoría | ✔ Estratégico |
Metodología exclusiva del Plan Premium. Entregables formales en cada etapa.
Revisión de contratos vigentes, inspección general del edificio, historial de mantenciones, diagnóstico de instalaciones críticas, entrevistas con personal, identificación de riesgos operativos y de seguridad.
Elaboración del Plan Anual de Mantenciones, priorización de reparaciones, propuesta de mejoras operativas, revisión y optimización de proveedores, estimación de costos.
Inicio de mantenciones críticas priorizadas, implementación de informes mensuales, organización documental, rutinas de control, ajustes según retroalimentación del Comité.